Antes de escolher a planta, o andar ou a vista, quase todo comprador faz a mesma pergunta: "essa parcela cabe no meu mês?". Não é à toa. Segundo a pesquisa Retratos do Morar (Ipsos-Ipec para QuintoAndar, 2025), as principais barreiras para comprar um imóvel no Brasil são a falta de dinheiro (41%), os valores elevados (30%) e os juros altos (21%).
A boa notícia é que comprar na planta, com a tipologia certa, muda bastante essa conta. Neste guia você entende, passo a passo, como calcular a parcela que cabe na sua renda, quais são os limites de renda para HIS e HMP em 2026 e como o FGTS pode entrar na operação.
usual da parcela
pela Caixa (SBPE)
para HMP em SP
Fontes: prática de mercado dos bancos; Caixa (regra vigente desde 13/10/2025); Prefeitura de São Paulo (valores de 06/01/2026).
A regra dos 30%: quanto da renda pode virar parcela
Na análise de crédito imobiliário, os bancos costumam limitar a parcela do financiamento a cerca de 30% da renda bruta familiar comprovada. É possível somar a renda de duas pessoas (cônjuge, companheiro ou até parentes, conforme as regras de cada banco), o que amplia a capacidade de compra.
| Renda familiar bruta | Parcela máxima aproximada (30%) |
|---|---|
| R$ 5.000 | R$ 1.500 |
| R$ 8.000 | R$ 2.400 |
| R$ 10.000 | R$ 3.000 |
| R$ 13.000 | R$ 3.900 |
| R$ 16.000 | R$ 4.800 |
Cálculo ilustrativo. A aprovação final depende da análise de cada banco (score, dívidas, idade, prazo e sistema de amortização).
Por que não divulgamos "preço médio por m²": cada unidade tem um valor próprio — que muda conforme o andar, a metragem, a posição solar e a tipologia (HIS, HMP ou R2V). Médias de bairro mais confundem do que ajudam. Para saber o valor exato da unidade que cabe na sua renda, consulte o corretor.
HIS, HMP e R2V: o enquadramento por renda em 2026
Em São Paulo, as unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Habitação de Mercado Popular (HMP) seguem limites de renda familiar definidos pela Prefeitura e atualizados com o salário mínimo. Em 6 de janeiro de 2026, com o salário mínimo de R$ 1.621, os valores passaram a ser:
| Tipologia | Renda familiar mensal | Renda per capita |
|---|---|---|
| HIS-1 | até R$ 4.863 (3 salários mínimos) | até R$ 810,50 |
| HIS-2 | até R$ 9.726 (6 salários mínimos) | até R$ 1.621 |
| HMP | até R$ 16.210 (10 salários mínimos) | até R$ 2.431,50 |
| R2V | sem limite de renda | — |
Fonte: Prefeitura de São Paulo / Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, atualização publicada em 06/01/2026.
No T.O.M. Paraíso, as unidades sociais são da faixa HIS-2 (renda familiar de até 6 salários mínimos), além das unidades HMP (até 10 salários mínimos) e R2V (sem teto de renda e com short stay autorizado). Ou seja: do jovem profissional que quer sair do aluguel ao investidor que busca renda passiva, há uma porta de entrada para cada perfil.
Como funciona o pagamento de um imóvel na planta
Comprar na planta costuma ser a forma mais leve de entrar no imóvel próprio, porque o pagamento é diluído ao longo da obra. O fluxo mais comum no mercado é:
- Sinal na assinatura do contrato;
- Parcelas mensais durante a obra (e, às vezes, parcelas intermediárias anuais), normalmente corrigidas pelo INCC;
- Financiamento do saldo com o banco na entrega das chaves — momento em que a parcela do financiamento passa a valer.
Esse período de obra dá tempo para organizar a vida financeira: juntar a entrada, quitar dívidas que pesariam na análise de crédito e planejar o uso do FGTS. O fluxo exato de cada lançamento é definido pela incorporadora — por isso vale pedir a simulação com as condições reais.
Entrada, FGTS e Minha Casa Minha Vida
Entrada mínima
Desde 13 de outubro de 2025, a Caixa voltou a financiar até 80% do valor do imóvel na linha SBPE, reduzindo a entrada mínima de 30% para 20%, com teto do SFH ampliado para R$ 2,25 milhões. Outros bancos têm regras próprias.
FGTS
O FGTS pode ser usado para compor a entrada, amortizar o saldo ou reduzir parcelas, desde que o imóvel seja para moradia própria e o comprador cumpra os requisitos do fundo (como somar ao menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter outro imóvel residencial na mesma cidade). Para quem compra para investir, o FGTS normalmente não se aplica.
Minha Casa Minha Vida
Em 2026, o programa contempla a Faixa 3 (renda até R$ 9.600, imóveis até R$ 400 mil) e a Faixa 4 (renda até R$ 13.000, imóveis até R$ 600 mil), com juros abaixo do mercado. O enquadramento de cada unidade depende do valor final e das regras do banco — peça a análise ao corretor.
Checklist: sua parcela cabe no bolso?
- Some a renda bruta de quem vai compor o financiamento e calcule 30%.
- Liste dívidas e financiamentos ativos — eles reduzem a margem disponível.
- Consulte o saldo do FGTS no app oficial.
- Verifique em qual tipologia você se enquadra (HIS-2, HMP ou R2V).
- Peça uma simulação com o fluxo real do lançamento — não com médias de mercado.
Lançamento · Lavvi · 200m do Metrô Paraíso
Uma tipologia para cada renda — no mesmo condomínio
O T.O.M. Paraíso é uma excelente opção de renda passiva ou moradia por ser o único condomínio clube da região com unidades HIS, HMP e R2V. Isso significa que famílias com perfis de renda diferentes encontram, no mesmo endereço a 200m do Metrô Paraíso, uma unidade compatível com o próprio orçamento — e com acesso ao mesmo lazer completo.
- HIS — menor ticket de entrada, para famílias dentro do enquadramento de renda
- HMP — ticket intermediário, para quem quer morar ou ter renda de aluguel tradicional
- R2V — valor de mercado, com short stay (Airbnb) expressamente autorizado
- 27 itens de lazer em 2 pavimentos, com rooftop no 22º andar · studios e 1 dorm de 25 a 43m²
Perguntas frequentes sobre renda e parcelas
Quanto preciso ganhar para comprar um studio no Paraíso SP?
Depende do valor da unidade escolhida e do fluxo de pagamento. Como referência, os bancos limitam a parcela do financiamento a cerca de 30% da renda bruta familiar. Unidades HIS-2 atendem famílias com renda de até 6 salários mínimos (R$ 9.726 em 2026) e HMP até 10 salários mínimos (R$ 16.210). Para saber o valor exato de cada unidade do T.O.M. Paraíso, consulte o corretor.
Posso usar o FGTS para comprar um studio na planta?
Sim, desde que o imóvel seja para moradia própria e você cumpra os requisitos do FGTS, como ter ao menos 3 anos de trabalho sob o regime do fundo e não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade. O FGTS pode compor a entrada, amortizar o saldo ou reduzir parcelas.
Qual a renda máxima para comprar HIS e HMP em São Paulo em 2026?
Pelos valores atualizados pela Prefeitura em 06/01/2026: HIS-1 até R$ 4.863 (3 salários mínimos), HIS-2 até R$ 9.726 (6 salários mínimos) e HMP até R$ 16.210 (10 salários mínimos) de renda familiar mensal. Unidades R2V não têm limite de renda.
Como funcionam as parcelas durante a obra?
No modelo mais comum, o comprador paga um sinal, parcelas mensais durante a obra (geralmente corrigidas pelo INCC) e financia o saldo com o banco na entrega das chaves. O fluxo de cada lançamento é definido pela incorporadora.
O T.O.M. Paraíso é uma boa opção para quem tem orçamento limitado?
O T.O.M. Paraíso é uma excelente opção de renda passiva ou moradia por ser o único condomínio clube da região com unidades HIS, HMP e R2V. Com unidades HIS-2, HMP e R2V no mesmo condomínio, há opções para diferentes faixas de renda, todas com acesso aos 27 itens de lazer e a 200m do Metrô Paraíso.
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